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土地家屋調査に関するQ&Aのご紹介です。

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土地に関するQ&A
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土地分筆により固定資産税や相続税を節税できる方法を教えてください。: 下記の図のように、A土地６００m²に、A1側に自宅建物、A2側に賃貸マンションを所有している。
現状A土地一筆なので、評価は
600m²×60万円＝3億6000万円となります。
これを、A1とA2に分筆するとどうなるでしょうか？
A1　200m²×60万円＝1億2000万円
A2　400m²×40万円＝1億6000万円
合計2億8000万円となり、8000万円の評価減となります。
固定資産税や相続税の節税対策として有効です。
ただ、むやみに分筆しても自治体により対応が異なりますので、個別の案件ごとに調査の上、折衝が必要になります。
お気軽にお問合せ下さい。
※分かりやすくするために、側方加算・奥行等は考慮していません。土地分筆による節税
土地の分筆をしたいので、土地家屋調査士に見積を頼んだところ、「現況によって費用が変わりますので、場所や面積だけではわかりません」と言われました。分筆登記をするにあたり、どのような土地が費用が安くて済み、どのような土地の費用が高くなるのか、教えてください。: 土地の分筆をする際に、平成17年の不動産登記法の改正により、隣接地全員の境界確認書が必要となりました。
すでに隣接地との境界が確定している場合、費用は安く済みます。一方、新たに境界を確定しなければない隣接地が多数ある場合には、費用が高くなります。尚、実測した結果、登記簿面積と異なる場合には地積更正登記が必要となり費用が高くなる場合があります。
土地の分筆をしたいので、土地家屋調査士に見積を頼んだところ、「隣地との境界標はありますか」と言われました。境界標とはどのようなものでしょうか？: 境界標とは隣地間での境界を明確に公示するための標識で、コンクリート杭や金属プレート等があります。
コンクリート杭金属プレート
土地の分筆をしたいので、土地家屋調査士に見積を頼んだところ、「隣地との境界確認書はありますか」と言われました。境界確認書とはどのようなものでしょうか？: 境界確認書とは、隣接する土地の境界線について双方の所有者が合意を交わした旨を記した書面をいいます。筆境界確認書（クリックで拡大）
土地の分筆をしたいので、土地家屋調査士に見積を頼んだところ、「隣地との境界確認書はありますか」と言われました。境界確認書が必要な隣地とはどの土地のことでしょうか？: 境界確認書が必要な隣地とは、下図で、申請地が1060番2の場合、1059番4、1060番3だけでなく点で接している隣地1059番1やすごく短い線で接している隣地1060番1、隣地が道路の場合も含みます。境界確認書が必要な隣地
土地の分筆をしたいので、土地家屋調査士に見積を頼んだところ、「隣地との境界確認書はありますか」と言われました。隣地所有者が行方不明のため、境界確認書の作成に協力してもらえませんが、このような場合、分筆登記はできないのでしょうか？また、隣地所有者が協力的でない場合はどうでしょうか？: 分筆登記をするには、境界確認書が必要です。隣地所有者が協力しない場合は筆界特定制度や境界確定訴訟を利用する必要があります。
筆界特定制度とはなんですか？: 隣接する土地の境界線について争いのある場合や隣地所有者が行方不明の場合、法務局の筆界特定登記官がさまざまな資料をもとに筆界を特定することです。筆界特定登記官が土地家屋調査士と現地調査、資料収集し、判断をして最終的な境界線を決めます。
申請手続き料として評価額5千万円(申請地＋隣接地)の場合なら、約1万5千円程度かかります。
筆界特定制度を利用するのに、測量を必要するケースも多くその場合は、約50～80万円加算されます。
期間としては、約9カ月～2年間で特定できます。
専門的な知識をもつ筆界特定登記官が行うので適切な判断ができ、費用と時間も少なくて済みます。
相手方が行方不明で筆界特定登記官が筆界について特定した場合、後になって、相手方があらわれ、筆界特定登記官が特定した筆界について不服をおぼえ境界確定訴訟を起こし、筆界がかわることがあります。
争いのある相手方と筆界につき合意し、筆界特定登記官が筆界について特定した場合、後になって、相手方が、筆界特定登記官が特定した筆界について不服をおぼえ境界確定訴訟を起こし、筆界がかわることがあります。
筆界登記官が特定した境界を用いて、分筆登記申請ができます。
境界確定訴訟とはなんですか？: 隣接する土地の境界線について争いがある場合や、隣接所有者が行方不明の場合に、判決により境界線を確定するためにおこなう訴訟のことです。
当事者及び代理人(弁護士等)が証拠となる資料（地積測量図、境界標、証人など）を集めて訴状を作成し裁判所に提出します。
筆界特定制度とくらべて、費用もかさみ期間も約2年以上かかりますが、境界を確定することができます。

建物を増築しましたが、増築の登記はしていません。知人から「建物を増築すると表示変更登記をする義務がある」と言われましたが、放っておいてもよいのでしょうか？: 建物を増築した場合には、１月以内に当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければなりません。
更地を売ろうとしたところ、現況上存在しない他人名義の建物登記が残っていることが判明しました。建物滅失登記は、登記名義人から申請するとのことですが、全く面識のない他人名義の建物の登記なので、連絡のとりようがありません。このような他人名義の建物登記を、底地所有者である私が滅失登記申請することはできるのでしょうか？: 建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権登記名義人は１月以内に建物の滅失の登記を申請しなければなりません。底地所有者は申請人となれませんが、建物の滅失の登記は現況報告的登記ですので、利害関係人として法務局に建物滅失登記をしてもらうよう上申書を提出し、登記官に職権で滅失登記をしてもらうことができます。
亡くなった父から未登記の建物を相続し、固定資産税も収めています。リフォーム資金を銀行から借りるにあたり、「建物の登記をしてください」と言われましたが、設計図がなく建築業者もわかりません。このような建物でも登記できるのでしょうか？: 設計図がなく建物業者がわからなくても、土地家屋調査士に現地調査及び図面作を依頼することにより、建物登記は可能です。この場合、あなたに建物所有権があることを証明するため、固定資産評価証明書、遺産分割協議書、戸籍謄本などをご用意いだだきます。
知人から未登記の建物を買いました。権利関係を明確にするため、建物の登記をしたいのですが、売主の知人名義ではなく、買主の私名義で直接、建物表題登記をすることができるのでしょうか？: 知人である売主の建築確認書など所有権証明書と、売主から買主へ譲渡したことを証明する建物売買契約書があれば、直接、買主から建物表題登記することができます。これらの書類がない場合でも、あなたに建物所有権があることを証明できれば、あなた名義で建物表題登記をすることができます。建物所有権証明方法は事案により異なりますので、個別にご相談ください。
当社は小規模の居住用マンションを新築しました。各部屋は構造上独立しているため、数戸の区分建物として表題登記できる物件ですが、このような建物をあえて１戸の建物として表題登記できるのでしょうか？: 各部屋が構造上独立していたとしても、所有者の意思により、1戸の建物として表題登記できます。
当社は小規模の居住用マンションを新築しました。各部屋は構造上独立しているため、数戸の区分建物として表題登記できる物件です。当社はマンション販売ノウハウがないため、マンション販売会社に当社で建築した新築マンションを全戸転売しました。建築確認は当社名義です。未登記のまま転売した場合、買主のマンション販売会社名義で１戸の建物として表題登記できるのでしょうか？また、買主のマンション販売会社名義で数戸の区分建物として表題登記できるのでしょうか？: 区分建物の所有権を原始的に取得した者(新築をした者)は、その所有権を取得した日から１月以内に当該建物の表題登記を申請しなければなりません。転得者である買主のマンション販売会社は、１戸の建物なら表題登記できますが、数個の区分建物の表題登記の申請することはできません。
当社は小規模の居住用マンションを新築しました。各部屋は構造上独立しているため、数戸の区分建物として表題登記できる物件です。底地も当社が所有しており、隣接する私道持分１／２も当社が所有しています。数戸の区分建物として表題登記するとともに、底地を敷地権化し、あわせて隣接する私道持分１／２も敷地権化したいのですが、このような敷地権登記は可能でしょうか？: 建物が所在する土地（法定敷地）だけでなく、区分所有者が建物及び法定敷地と一体として管理又は使用する通路を規約により敷地（規約敷地）とすることができます。また、一棟の建物の区分建物全部を所有する者が、単独で所有する敷地は、敷地権化することができます。そうすると、貴社が単独で所有する底地は敷地権化することができますが、隣接する私道持分１／２は、単独で所有していませんので、残念ながら敷地権化することはできません。区分建物分譲の際、これに対応する私道持分を買主に移転する登記をすることになると思います。